صفر تا صد خرید ملک مزایده ای
مزایده در فرهنگ لغت به معنای در معرض فروش گذاشتن چیزی به نحوی که هر خریداری که قیمت بیشتر پیشنهاد کرد ، به وی فروخته شود .
تعریف مزایده
اموال دولتی و یا خصوصی و یا اموالی که به حکم مراجع قضائی توقیف شده است ، به صورت عمومی به فروش گذاشته می‌شود و هر کس که قیمت پیشنهادی بالاتری ارائه دهد ، مالک مال خواهد شد .
مزایده در طی یک فراخوان عمومی و با شرایط و ضوابط مشخص و عادلانه ، مطابق قانون انجام شده و مراجع ذی صلاح ، نسبت به کلیه این امور نظارت دارند .
انواع مزایده
مزایده عمومی
از همان ابتدا خریدار و قیمت پیشنهادی آن کاملاً مشخص است و این گونه مزایده مختص موضوع و افراد خاص نیست و مردم عادی در آن شرکت می‌کنند .
مزایده خصوصی
یک طرف به صورت محرمانه قیمت پیشنهادی خود را بیان می‌کند و خریداران دیگر که رقیب محسوب می‌شوند از قیمتی که پیشنهاد شده است ، اطلاعی ندارند .
نحوه تعیین قیمت ملک مزایده ای
قیمت گذاری ملک ، توسط کارشناس قیمت گذاری رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می گیرد .
عموم مردم میتوانند در جلسات مزایده شرکت کنند . این جلسات معمولا از طریق ثبت آگهی در روزنامه ها و یا حتی نصب آگهی اطلاع رسانی می‌شوند . در این آگهی ها اطلاعاتی مانند : مشخصات صاحب ملک ، ملک در اجاره است یا خیر ، ادرس ملک ، توصیف مشخصات ملک ، روز ساعت و محل مزایده و ... قرار دارد .
یکی از اطلاعات مهم در آگهی ، قیمتی است که مزایده از آن شروع می‌شود .
از عوامل مهم در مشخص کردن قیمت گذاری ملک مزایده‌ای :
1. ارزش عرصه یا زمین ملک است .
- مساحت ملک
- کاربری ملک
- چند بَر بودن ملک
- موقعیت مکانی ملک
2. ارزش اعیان یا همان بنای ملک است .
- هزینه‌های شهرداری از عوارض‌هایی چون ؛ صدور پروانه ، پذیره در نوع کاربری تجاری ، افزایش تراکم و ... می باشد .
- حق سر قفلی در ملک تجاری
- هزینه‌های احداث بنا که شامل طراحی و تهیه نقشه‌های اجرایی ، هزینه نظارت ، مدیریت اجرا ، آماده سازی مصالح و تجهیزات ، در برخی پروژه‌ها هزینه زمین شناسی ، تهیه ماشین آلات و … می باشد .
لازم است بدانید که 10 درصد از بالاترین مبلغ پیشنهادی به مامور اجرا حکم تعلق می‌گیرد که باید به ضورت نقد در جلسه پرداخت شود . همچنین برنده ملک مزایده ای بایستی الباقی مبلغ را ظرف مدت یک ماه تسویه کند .
اعتراض به نظر کارشناس در قیمت گذاری
چنانچه مالک نسبت به قیمت پیشنهاد شده توسط کارشناس اعتراض داشته باشد ، می‌تواند ظرف مدت یک هفته با مراجعه به دادگاه اعتراض خود را به صورت کتبی اظهار نماید . در صورت موافقت با اعتراض ، کارشناس جدیدی برای ملک مزایده ای انتخاب می‌شود و بایستی هزینه کارشناسی دوباره پرداخت شود . در مواردی همچون عدم صلاحیت کارشناس ، موجه نبودن نظر کارشناس ، عدم وجود نتیجه قطعی و... می‌توان به کارشناسی اعتراض کرد .
چه زمانی مزایده باطل می‌شود ؟
مهم‌ترین سوالی که در این زمینه از سوی مالک ثانویه یا برنده مزایده مطرح می‌شود این است که اگر چه در اسناد مزایده ذکر شده که وظیفه رفع تصرف از ملک مزایده‌ای بر عهده برنده مزایده خواهد بود اما در صورتی که متصرف پس از مراجعه خریدار برای تخلیه آپارتمان یا ملک خریداری شده از تحویل آن خودداری کرد ، آیا خریدار می‌تواند نسبت به فسخ مزایده یا اعلام ضرر و زیان و طرح شکایت به منظور دریافت خسارت از مالک اولیه اقدام کند ؟
حقوقدانان و کارشناسان حقوقی بازار مسکن در پاسخ به این سوال می‌گویند : با توجه به اینکه برگزار کننده مزایده به عنوان مالک اولیه در اسناد مزایده و قبل از برگزاری این نوع معامله ، به صراحت اعلام کرده وظیفه رفع تصرف بر عهده خریدار است ، هرگونه تلاش برای دریافت ضرر و زیان از مالک اولیه بی‌نتیجه است .
اما ، خریدار می‌تواند با اتکا به سند مالکیت که هم اکنون در تصرف وی و به نام اوست با طرح دعوی علیه متصرف ضمن اقدام برای طی مراحل قانونی و تخلیه ملک ، اجرت المثل ایام تصرف از تاریخ مالکیت خود را نیز از متصرف مطالبه کند . این در حالی است که اگر در اسناد مزایده اشاره ای به وظیفه رفع تصرف از ملک از طرف خریدار نشده باشد و خریدار پس از انتقال سند موفق به رفع تصرف از ملک خریداری شده نشود ، مطابق با ماده ۳۴۸ قانون مدنی ، معامله انجام شده باطل خواهد بود .
فروش مزایده ای ملک مشاع
اگر ملک مشارکتی و دارای چند مالک باشد ، در واقع سند مشاع باشد ، حال چه به دلیل وراثتی بودن ملک یا هر دلیل دیگری میتوانند با تقسیم ملک بین شرکا به توافق برسند ؛ اما در زمانی که نتوانند به توافق برسند میتوانند ملک را به مزایده بگدارند .
سهم هر یک از شرکا توسط اداره ثبت مشخص و به شخص داده می‌شود که به آن افراز یا جدا نمودن سهم شرکا گفته می‌شود .
اما اگر ملک قابلیت جدا نمودن نداشته باشد در اینجا دادگاه با درخواستی که شرکا می دهند دستور فروش ملک مزایده ای را می‌دهد و پول را بین طرفین تقسیم می‌کند .
برای جدا نمودن ملک ، اگر ملک سند رسمی داشته باشد یا فرآیند ثبتی آن تمام شده باشد باید به اداره ثبت محلی که ملک در آن قرار دارد مراجعه شود .
اما اگر فرآیند ثبتی ملک به پایان نرسیده باشد باید درخواست جداسازی ملک را به دادگاه ارائه کنند . هر یک از شرکا می‌تواند درخواست قیمت‌گذاری ملک را به دادگاه بدهد .
شرایط مزایده ملک مشاع
1 . ملک غیر قابل جدا شدن باشد .
2 . تمامی شرکا طرف دعوا باشند .
3 . ملک توقیفی نباشد .
جمع بندی :
1. در حالت کلی مزایده به فرآیندی که جهت فروش یا انتقال کالا یا خدمات است ، گفته می‌شود .
2. قیمت گذاری ملک مزایده ای توسط کارشناس رسمی دادگستری رشته راه و ساختمان انجام می‌شود .
3. برای قرار دادن ملک برای مزایده ، باید ملک غیر قابل جدا شدن باشد و تمامی شرکا طرف دعوا قرار گیرند و همچنین ملک نباید توقیفی باشد .
4. عرصه و اعیان دو عامل اصلی قیمت گذاری ملک مزایده‌ای است .